第三节、景区开发的工作流程
一、景区开发的阶段划分：
旅游景区的开发工作，按开发工作顺序和工作内容，主要分为：策划规划阶段、可行决策阶段、开发实施阶段三个阶段。
一)、策划规划阶段：
策划规划的目的是为项目确定明确的资源定位、市场定位、产品定位，使项目开发有科学的依据，减少盲目性和投资风险，同时指导总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的编制。
在这一阶段要对景区开发项目的方向及主要内容进行分析，提出富有创意的策划方案，以实现景区项目的最佳开发方式，对项目的态势及优劣势进行评估，确定项目建设的方向。
二)、可行决策阶段：
1、编制项目建议书：是建设具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作和投资决策前对拟建项目的轮廓设想。主要作用是对拟建设的项目的初步说明，论述建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供决策者进行参考。
2、编制可行性研究报告：可行性研究报告是建议书批准后确定项目立项、项目建设、投资融资、编制设计文件和项目最终决策的重要依据。要求报告必须有相当的深度和准确性。
报告完成后，进入项目的立项报批阶段，项目必须在具有相应资质的单位批准后方可进行后续操作；然后编制设计计划任务书，报请相关职能部门审批。
三)、开发实施阶段：
1、实施准备阶段：应按照用地基本需要和特殊用途对用地进行工程地质勘察，对建设项目进行初步设计、施工图设计、工程预算编制等。
2、进入实施阶段：要办理建设用地许可证，办理建设工程规划许可证，并进行建设项目的招投标管理、领取建筑工程施工许可证，进行施工、竣工验收和项目后评价等。
二、景区开发的主要流程：
1、投资决策评价：
2、签定开发合同：
3、搭建管理架构：
4、产品策划设计：
5、进行开发规划：
6、建筑施工设计：
7、办理审批事项：
8、资金运作招商：
9、建设准备施工：
10、开业筹备运作：
三、景区开发的工作节点：
一)、投资决策评价：
投资决策中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者签订合同前，应聘请旅游专家，对资源、市场、交通、环境、政策等评估后，提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
二)、签定开发合同：
第一，了解国家的相关政策依据。
第二、商谈地方的针对扶持方案。
第三，提供必要的经验技术基础。
第四，界定明确的景区开发范围。
三)、搭建管理架构：
合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。
四)、产品策划设计：
产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。
（编者：王建立）
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