要目
一、引言
二、何谓专项维修资金
三、专项维修资金的管理
四、专项维修资金使用中存在的问题
五、结论
近期，相关报道显示：小区的专项维修资金申请使用时，业主签名被伪造。巧合的是，作者参与办理的知情权诉讼案件中，亦通过合法程序获取了数百页专项维修资金申请表及附件，目前该小区的本金约1400万，剩余的利息约37万。可见，专项维修资金是一块巨大的蛋糕。
一、引言
近期，相关报道显示：小区的专项维修资金申请使用时，业主签名被伪造。巧合的是，作者参与办理的知情权诉讼案件中，亦通过合法程序获取了数百页专项维修资金申请表及附件，目前该小区的本金约1400万，剩余的利息约37万。可见，专项维修资金是一块巨大的蛋糕。
二、何谓专项维修资金
大部分城市首先将专项维修资金限定在住宅，即：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第一，专项维修资金仅限住宅。我们都有一个基本的常识，现在的房屋至少包括住宅、工业用房、教科文卫用房、商业经营房屋。显然，专项维修资金仅仅是住宅。但不一定是所有的住宅，很多城市的专项维修资金管理办法，将“一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备”和“居民依法自建自用的房屋” 除外。关于这个限缩解释，其原理是“业主的建筑物区分所有权”。故应该说，专项维修资金的核心，依然是基于业主的建筑物区分所有权。
第二，专项维修资金的用途范围。专项维修资金仅能用于共用部位、共用设施设备。根据《山东省物业管理条例》第六十八条第二款的规定：“共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”这是相对详细的规定。
第二，专项维修资金的时间范围。时间范围一定是“保修期满后”，这个保修期的规定也相当复杂：
根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
例如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
根据《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第二款规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”
保修期从交付之日起计算。实务中，如果业主向开发商提交了维修申请，在符合法律规定情况下，保修时限的起算点可以重新起算。
第三，专项维修资金实施范围。专项维修资金实施范围仅限维修和更新、改造，原则上应该是不包括新建。但现在很多的城市的确利用专项维修资金新建“电梯”，此不赘述。
三、专项维修资金的管理
1. 交存管理
第一，交存的住宅范围。
第二，交存的标准。
第三，交存的主体。
2. 资金管理
第一，维修资金管理机构负责管理；业主大会成立后，可以自行管理。
第二，以物业管理区域为单位设立总账，按照房屋户门号设分户账；
第三，转存定期存款或者购买国债。
3. 使用管理
第一，业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业提出申请，或由由相关业主或者社区居（村）民委员会提出使用申请；
第二，使用过程中，需根据项目制定使用方案、工程预算、分摊方案；
第三，应急使用：社区——街道——区住房和建设部门——市住房和建设部门。
四、专项维修资金使用中存在的问题
第一，大量的应急使用，流于形式。因为小区业主委员会未成立，或成立之后疏于对专项维修资金的监督管理，故很多小区的物业服务人就采用应急使用方式，将小区的专项维修资金套出来，与施工方共同“分赃”；
第二，应急使用采取真实的审批表，虚假的业主签名。很多小区因为不是整个小区进行维修，而是小区中的某一栋的某一个部位维修，业主数量不是很多，物业服务人就采用伪造的签名蒙混过关；
第三，应属基金性质的专项维修资金，被当作资金来管理。专项维修资金，准确的定义应该是专项维修基金，因为这笔钱是小区共用部位、共用设施设备的“养老钱”，类似我们个人的“社保基金”，现在几乎所有的省份，均是把专项维修基金当作专项维修资金来管理和使用。作者曾办理过一个案件：该小区分为一期和二期，属于同一个物业管理区域，在交付15年后，该小区的所有专项维修资金的利息，已经全部使用完毕。一期的房屋质量较好，二期的房屋质量存在较大问题，当二期的房屋需要维修时，主管部门明确表示，专项维修资金的本金不予批准。这样的小区，可以说几乎是全国很多小区的一个真实缩影。
第四，专项维修资金未被合理保值增值。按照法律规定，专项维修资金转存定期存款或者购买国债，现在大部分小区几百万、几千万的专项维修资金本金被“活期”化，这样等于是免费给银行使用，小区的专项维修资实质上是在不断贬值。
五、结论
专项维修资金是小区共用部位、共用设施设备的“养老钱”，任何一个小区都要合理合法实现其保值增值，才能确保共用部位、共用设施设备的维保实现良性循环，否则小区可能随着时间的推移，成为一个巨大的矛盾点。
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