1.0 提前介入
事实上，房地产业在后期管理中出现的问题总是在房产建筑过程中就已经存在了。因此最佳的做法是“提前介入”，从后期管理的角度直接参 与对楼宇的规划设计。
1.1 介入程序
A] 规划设计阶段。
B] 土建施工阶段。
C] 设备安装与装饰装修阶段。
D] 验收接管阶段。
1.2 操作要点
A] 土建管理。
B] 注意试运行的效果。
C] 必须看懂各种图纸。
D] 提前进行人员培训，先期设定管理模式，健全管理机构和制度。
E] 各管理人员逐步到位，充分掌握第一手资料。
2.0 接管验收
“接管验收”是指建筑施工单位、房地产开发公司、政府主管部门、物业管理公司以及业主对楼宇的接管验收。它是一个承上启下的重要环 节。
2.1 接收程序
A] 房地产开发商向施工企业接管验收楼宇。
B] 政府各有关主管与职能部门参与综合验收。
C] 物业管理公司向房地产开发商接管验收楼宇。
D] 用户向物业管理公司接管验收楼宇。
2.2 验收要点
A] 依照规划设计标准接管验收，使工程质量达到设计标准。
B] 站在业主的立场代表业主的利益参与接管验收。
C] 认真、全面、细致地对楼宇的各个部分进行综合验收。
D] 详细记录在验收中查出的各种问题，并严格监督处理，直至达到验收标准。
E] 注意接管验收条件是否具备。
F] 注意接管验收所有的物业资料：（1）产权资料（2）技术资料。
3.0 入伙管理
交锁移房俗称“入伙”。用户和物业管理公司签订“物业管理合同”，
预交管理费、水电费押金等，填写相关表格，签领钥匙，然后接房入住。
物业管理公司的工作是：验明用户身份，核对合法手续。
4.0 装修管理
4.1 用户向客务部、工程部提交装修申请。
提交二次装修申请表、二次装修图纸、政府部门批示文件和装修投保副本。
4.2 工程部审批用户所提交资料。
4.3 用户到财务部办理缴费手续。
应缴纳二次装修押金和出入证费用及押金。
4.4 用户前来客务部领取临时出入证。
4.5 装修竣工，工程部进行验收并对损坏部分照价索赔并填写竣工验收
单。财务部按章归还装修押金或扣除装修押金及出入证押金。
5.0 入伙后的管理
5.1 设备管理
设备管理不是一项保存式的工作，而是一项增值式的管理工作。只有这样物业才会盈利。
5.1.1 工作程序
A] 设备登记建档。
B] 接管验收。
C] 设备检修项目及规范。
5.1.2 操作要点
A] 按设备分类登记建档。
（1） 供电及照明设备
（2） 给排水及卫生设备
（3） 运输设备
（4） 消防及保安设备
（5） 空调设备
（6） 通风设备
（7） 娱乐及办公设备
（8） 防雷及接地装置
B] 按法规进行接管验收。
C] 机电设备管理人员检修项目及规范。
（1） 消防系统
（2） 给排水系统
（3） 空调通风系统
（4） 供电系统
5.2 保安管理
能否提高单位面积物业管理费，安全感是至关重要的。确保用户的生命与财产安全，是物业管理最重要的一项工作。
工作程序
A] 设定保安岗位与重点目标。
B] 用户登记与车辆登记。
C] 完善安全防范设施，健全保安管理制度。
D] 突发性事件的处理。
5.3 清洁绿化管理
清洁与绿化给人们创造良好的工作与生活环境，提升物业的形象。
5.3.1 清洁管理
A] 确立清洁工作程序。
B] 建立清洁人员岗位职责。
C] 清洁设备与消耗用品管理。
D] 清洁监督检查。
5.3.2 绿化管理
A] 确定绿化工作步骤。
B] 建立绿化人员岗位职责。
C] 绿化的监督检查。
5.4 客务管理
客务部的工作以客户服务为主，其中包括有偿服务，主要的客务管理
范围包括：
A] 总台服务。
B] 信件投递服务。
C] 清洁/绿化服务。
D] 投诉处理服务。
E] 事务处理服务。
思考题：
1、 物业管理的运作流程包括哪些方面？
2、 如何做好二次装修管理？
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