物业服务合同之于业主的效力分析（前期物业服务合同对业主的效力）

实践中，未经业主大会依法选聘（包括未曾召开业主大会或召开了但是未经相应比例业主表决通过），业主委员会擅自与物业公司签订物业服务合同的情况屡见不鲜，由此也引发出大量业主和物业公司之间的纠纷。那么，这些物业服务合同对业主是否产生法律约束力？
一、法院主要的裁判观点
关于未经业主大会依法选聘，业主委员会擅自与物业公司签订的物业服务合同是否对业主产生法律约束力，司法实践中存在诸多分歧。笔者通过检索大量案例发现，人民法院在裁判过程中主要有以下三种不同的裁判观点：
第一种裁判观点：合同合法有效，对业主产生法律约束力。
业主委员会由业主大会依法选举产生，对外代表业主履行职责，业委会的决定，对业主具有约束力。业委会对外签订的物业服务合同，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，签订该合同属于业委会的决定，对业主产生法律约束力，至于业委会是否取得业主大会的授权，是业委会与各业主之间的内部法律关系，不影响业委会对外签订的合同的效力。如果业主认为业主委员会的决定侵害业主合法权益的，可以请求法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对业主具有约束力。浙江省高院在浙江某物业服务有限公司和卢某物业服务合同纠纷[1]再审一案中，便是秉持这种裁判观点。
这种裁判观点的依据为《民法典》第280条[2]（原《物权法》第78条[3]），即“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从该条法律规定的字面理解来看，在“决定”的前面并未增加任何前提条件，即不论该“决定”是否依据法定程序作出，不论该“决定”的内容是否在相关主体权限范围内，该决定只要是“业主大会”或“业主委员会”作出的，原则上就对业主具有法律约束力；如果业主认为相关“决定”侵害了自己的合法权益（比如法律规定由全体业主依法召开业主大会共同选举决定聘请物业公司的权利），法律给予的救济手段是可以向法院申请撤销该决定，但在这种情况下，业主需要付出相应的维权成本、承担相应的举证义务。并且，即便成功撤销了业委会的决定，也并不等同于撤销了合同，还需进一步论证，此处不再展开。
第二种裁判观点：合同属于效力待定，未经业主大会追认，不对业主产生法律约束力。
按照《民法典》及《物业管理条例》的相关规定[4]，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，业委会履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。业委会擅自订立、变更或解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业委会订立、变更或解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。江苏省高院在合肥市某物业管理有限公司南京分公司与朱某物业服务合同纠纷[5]的再审裁定中，便是秉持上述裁判观点。
这种裁判观点其实是适用了民法的无权代理制度[6]。业主大会和业主委员会之间是委托代理关系，经业主大会授权，业主委员会在授权范围内对外以全体业主的名义实施民事法律行为，相关民事法律行为对全体业主发生效力，则相关法律后果由业主承担。业主委员会未经业主大会共同决定，擅自与物业服务企业签订物业服务合同，属于未获得业主大会授权，是无权代理行为，未经业主大会追认的，对业主不发生效力；如果业主大会对该行为表决通过以明示方式作出追认，或者业主已经开始履行合同义务即以默示方式作出追认，则物业服务合同对业主发生法律约束力。
但业主大会和业主委员会到底是代理关系，还是代表关系，其实也存在争议。并且通说认为从主体资格来看，业主委员会只是业主大会的执行机构，并不具有独立的主体资格，不能独立承担民事责任，而作为代理人的主体，应该是具备独立主体资格的民事主体。因此，这种认为业主委员会类似于代理人的理解，其实也存在漏洞
第三种裁判观点：评判业主委员会与物业服务企业签订的合同对业主是否产生法律约束力，前提之一是该物业服务企业是经过业主大会依法选聘的，否则，物业服务合同对业主不具有约束力。
按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条[7]（现已被吸收为《民法典》第939条）规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在四川某物业服务有限公司与文某、雷某物业服务合同纠纷案件[8]中四川省达州市达川区人民法院依据前述司法解释的规定，认为评判业主委员会与物业服务企业签订的合同对业主是否具有约束力，前提之一，即该业主委员会签订的物业服务企业，必须经过业主大会依法选聘的法定程序。该案中，原、被告双方均认可该份合同系未经业主大会选聘确定物业公司的情况下签订，故法院认为该份合同的签订程序不符合最高法院关于业主委员会签订对业主具有约束力合同的前提条件，业主委员会与物业服务企业签订的合同依法对业主不具有约束力。
二、笔者的观点
对比上述三种裁判观点，笔者更倾向于同意第三种观点。笔者的总体理由是，在第三种观点下可以作出更合理的解释、更有利于保护业主的合法权益、更有利于促进物业服务行业的发展、也更有利于缓和业主和物业服务企业的矛盾纠纷。具体说来，关于物业服务合同对业主的效力，笔者认为，若物业公司未经法定程序选聘，其与业主委员会签订的合同不应对业主产生法律约束力。现笔者结合《民法典》关于物业服务合同的具体规定，分析如下：
1、从物业服务合同对业主产生法律约束力的构成要件来看，按照《民法典》第939条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，也就是说，业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同效力并非当然及于业主，评判业主委员会与物业服务企业签订的合同，对业主是否产生法律约束力，前提之一是该物业服务企业是经过业主大会依法选聘的，否则，物业服务合同对业主不具有约束力。
物业服务合同相比于其他一般的典型合同具有特殊性，一般的合同均是通过双方当事人之间的要约和承诺之个别磋商方式达成缔约，充分尊重当事人的意思自治，但是物业服务合同并非如此，而是通过业主团体与物业服务人之非个别磋商的缔约方式订立，并对全体业主具有约束力，即由业主大会按照法定程序选聘物业公司，并由业主大会的执行机构业主委员会按照业主大会的选聘结果与物业公司签订合同。也就是说，物业服务合同适用的是一种非常态的缔约规则[9]。在该等规则下，第一层次，实际上是以团体自治（多数决）的方式实现业主的整体利益，牺牲了部分投反对票的业主的意思自治权利；第二层次，对外是由业委会、而非业主自身与物业公司签订合同，如果业主个人以其不是合同当事人来主张抗辩是不会被法院支持的，实际上突破了合同的相对性。
《民法典》第465条[10]规定了合同相对性和合同相对性的例外，即依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。原则上，双方订立的合同只对双方当事人产生法律约束力，如果要对订立合同的当事人以外的主体产生法律约束力，则必须有法律的明确规定。从物业服务合同的订立来看，业主委员会（或其成员个人）才是与物业公司订立合同的真正当事人，若要对并未参与订立合同的第三人即其他业主产生法律约束力，应有法律的明确规定。而《民法典》第939条即是该等情况下可以明确援引的法律规定，也只有符合第939条的规定，业主才成为物业服务合同的当事人，并受到物业服务合同的约束。
那么在已经牺牲了业主一部分个人意思自治、又突破了合同相对性的情况下，为了保护业主利益不受过度损害、平衡业主自治权和物业公司交易安全问题，民法典第939条明确了物业服务合同对业主产生法律约束力的前提条件之一是选聘程序的法定性。何为法定程序？即由业主按照《民法典》第278条（原《物权法》第76条）规定，通过业主大会相应比例表决选聘物业公司，业主委员会与该等经过法定程序表决通过的物业公司签订的合同，方对业主产生法律约束力。经过该等法定程序，方能推定认为是可以代表业主的真实意思表示，否则不能认为体现了业主的真实意思表示，该等民事法律行为亦不对业主发生法律约束力。
2、从体系解释来看，《民法典》第280条和第939条系一般规定和特殊规定的区别，在有特殊规定的情况下，应适用第939条的特殊规定。
《民法典》物权编“业主的建筑物区分所有权”一章，主要是调整业主间具体的物权关系（专有权和共有权）以及由共有关系产生的共同管理关系，《民法典》合同编“物业服务合同”一章，则是规范业主和物业服务人之间的物业服务法律关系，而物业服务亦是业主实现小区管理的手段之一。就物业服务合同之规范体系来说，虽然被置于合同编，但通过与民法典第284条、第285条[11]等之关联，其与物权编之建筑物区分所有权制度构成了一个整体，其实质是建筑物区分所有权制度之物业管理单元的特别法规范[12]，在此编中有规定的，应适用此编的相关规定。
《民法典》第280条规定，“业主大会和业主委员会的决定，对业主产生法律约束力”，《民法典》第939条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。在部分法院的裁判思路中（即本文所述第一种裁判观点），对于业主委员会（不论是否经过法定程序、不论是否超越权限）选择物业公司并与之签订物业服务合同，均认为可以视为是业主委员会的决定，故而对业主产生法律约束力，该等观点是对前述法律规定的错误理解。在《民法典》第939条对物业服务合同是否对业主具有法律约束力的要件作了明确规定的情况下，应以该规定为准，而非适用第280条规定。
3、从降低司法救济成本、规范物业服务行业来看，按照《民法典》第939条的要件来认定是否对业主发生法律约束力，可以减少业主的维权成本，更有利于保护业主的合法权益（包括业主自治权、知情权等），也更有利于推进物业服务行业的规范化运营。
一方面，如果按照本文所述第一种裁判观点，只要是业主委员会对外签订的合同，不论是否经过法定程序选聘，都对业主产生法律约束力的话，那么极有可能出现大量业主委员会和物业公司勾结串通谋取私利的事件，在笔者代理的一起物业服务合同纠纷案件中，在走访调查过程中，即了解到该小区出现了业主委员会成员私自设立物业公司，业主委员会又和该物业公司签订物业服务合同的事情，可见，该类情形如不采取相应的法律措施予以规制，是极易损害业主合法权益的（包括业主自治权、知情权等）。
如果法院的裁判思路，是按照内外有别、对外签订合同一律对业主产生效力，出现问题后，让业主再自行通过行使撤销权来保护自身合法权益，只会增加业主维权的成本。但如果按照939条来评判物业服务合同是否对业主发生约束力，那么至少让物业公司承担初步举证责任，在物业公司不能证明其是依法选聘的公司，则由物业公司承担不利后果，如果物业公司举证证明其是依法选聘（只承担形式证明责任，在此不论其内容真实合法性）、但业主认为有问题（如认为内容不具有真实性、合法性），则将举证责任转移至业主，如此，对于双方也是公平合理的，相对来说可以更好的保护弱势一方的业主。
另一方面，按照《民法典》第939条规定，对物业服务企业施以更高的注意义务，让其在签订物业服务合同时，即向业主委员会要求提供业主大会选聘物业公司的决议进行形式审查，如果其未尽到该义务，未能证明（只需从形式上证明）其是依法选聘的物业服务企业，则应承担物业服务合同不对业主产生法律约束力的不利后果，实质上是有利于规范物业服务行业的，有利于提升物业服务企业此后的注意义务，促使其从意识上和行动上都更加尊重业主的自治权。按照上述思路，虽然不能完全杜绝业委会和物业公司串通损害业主利益事件的发生。但是至少从某种层面来说，可以从一定程度上减少业主委员会未经业主大会决议的擅自违规操作，让物业服务行业更加良性有序发展。
4、从和谐物业服务关系、定纷止争的目的来看，按照《民法典》第939条的要件来认定是否对业主发生法律约束力，实际上会促使物业公司从意识上和行动上更加尊重业主的自治权，如此有利于预防、减少类似纠纷，有利于平衡业主和物业公司的利益，缓和业主与物业公司的关系。
在《民法典》出台之后，将物业服务合同增添为有名合同，并且将原本位于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的内容，明确写入《民法典》（即修订为第939条）上升为法律，立法者的本意，应是更注重保护业主的权利，通过明确缔约程序的法定性，来减少纠纷，推进业主和物业公司之间的良性和谐相处。在大量的业主和物业公司的纠纷中，究其根本，很多时候是因为业主的自治权和知情权没有得到充分保障，故业主不愿协商解决问题，虽然该等情况下主要原因很可能在于业主委员会，但是物业公司往往也难辞其咎，如果物业公司能尽到更高的注意义务，往往可以避免很多纠纷的发生。
三、结语
综上所述，笔者认为，对于未经业主大会依照法定程序选聘，业主委员会擅自与物业公司签订物业服务合同，应认定为不符合《民法典》第九百三十九条的规定，该合同对业主不发生法律约力。

注释

[1] 民事判决书案号：（2019）浙民再213号。

[2] 《中华人民共和国民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[3] 《中华人民共和国物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[4] 《民法典》第二百七十八条第四项（原《物权法》第七十六条第四项）：下列事项由业主共同决定：……

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

《物业管理条例》第十一条第四项：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；

《物业管理条例》第十五条第二项：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

[5] 民事裁定书案号：（2016）苏民申2104号

[6] 《民法典》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

[7] 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

[8] 民事判决书案号：（2019）川1703民初3651号

[9] 参见徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期，第53页

[10] 《民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

[11] 《民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《民法典》第二百八十五条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规《民法典》定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

[12] 参见徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期，第66页